近一年,英國出現了很多『香港人幫香港人』 的租屋陷阱,收費『睇樓』、房屋貨不對版、住進去後發現無電無暖氣、房屋漏水發霉沒人管,不合理的扣除所有押金⋯⋯!所以想在這裡說明一下,各項英國法例賦予租客的權利,以免又有人受騙。

1. 法例禁止向租客收費 The Tenant Fees Act

由2019年起,政府已正式在England 英格蘭、Wales 威爾斯和 Scotland 蘇格蘭地區立法,禁止放租的業主和地產經紀向租客收取Letting fees(租賃費用)。法例內更清楚列明,業主和地產經紀只可向租客收取以下事項所需的費用:

  • Rent 租金
  • Utilities and council tax 水電費和市政稅
    • 如水電費和市政稅包含在租約內
  • A refundable deposit 可歸還的按金
    • 年租金低於 £50,000: 最多可收取租金的5星期作為按金
    • 年租金超過 £50,000: 最多可收取租金的6星期作為按金
    • 計算方法:一年租金的總額 除以52個星期,再乘以5 或 6星期
  • A refundable holding deposit 可歸還的訂房押金
    • 用作預留物業
    • 最多可收取租金的1星期作為訂房押金
  • Changes to the tenancy requested by the tenant 租客要求更換租約條款
    • 金額上限是 £50 (或合理收費)
    • 白紙黑字簽收費用,以作證明
  • Early termination of the tenancy requested by the tenant 租客要求提前終止租約
    • 必須由租客提出提前終止租約,才可向其收取費用
  • Late payment of rent, replacement of a lost key/security device 遲交租金、遺失鑰匙
    • 租客遲交租金
    • 遺失鑰匙 或 防盜系統器(導致無法進入物業)
    • 可根據租約來作出賠償

追討被無理徵收的費用

假如有經紀或業主曾向你收取有關租賃上的無理費用,可以使用以下方法追討:

  1. 以正式寫信向其追討
    • 以電郵或信件向業主或經紀追討
    • 可參照政府指引內第80頁的文書格式
  2. 如沒用,可向Redress scheme投訴租賃經紀
    • 英國所有合法地產經紀(租賃、買賣、處理與房屋有關事宜),跟據法例規定必須登記政府認可的 Redress scheme
    • Redress scheme 用作處理和解決地產經紀的投訴
  3. 如沒用(或是業主),可向市政府投訴
    • 市政府會向業主或地產代理正式執法,命令他們即時償還款項
    • 業主和地產代理或需支付利息
  4. 最後方法
    • 假如以上的方法都未能讓你追回款項,你便需要透過法庭追討
    • 透過First-Tier Tribunal 一級法院追討是需要自費(一般官司敗訴方支付)
    • 因此必須獲有利證據來指證他們,例如關於向你收取款項的電郵/信件,銀行月結單等

**注意:為保障個人利益,各位在租賃過程請儘量使用英文溝通(例如在What’s app / Facebook messager等),並必須簽署英文版本的租賃合約。以免鬧上法庭時無法提出法庭可接納的證據。

2. 押金必須由第三方保管

根據英國法例由2007年4月6日起,所有業主獲收的租屋押金(deposit)必須按Tenancy deposit protection (TDP)的計劃,交由官方指定的第三方保管。

官方指定的第三方只有以下3間:

租客可要求業主提供相關文件資料來證明已交由第三方保管。假如發現業主並未依照法例處理和歸還押金,租客可以透過small claims court小額錢債處,要求業主即時將押金交由官方指定的第三方保管(仍在租約期間) ,或在14天內歸還(租約完結)。Small claims court 更有權要求業主歸還押金的3倍的金額,視乎嚴重性。

**真實例子:有業主未遵照政府規定處理押金(金額 £1,020),更在合約完結時拒絕歸還。結果鬧上法庭,最終租客獲得£4,850(包括法庭費用)的賠償。

退押金的程序

當租約完滿,業主將可根據房屋的狀況,向租客提出徵收部分/全部押金,租客可對業主的要求提出反駁。而全程經由第三方處理,可保障租客面對業主的無理要求和不合理的爭拗。

  • 全數退還
    • 只要符合租賃協議的條款,你將在租約結束時獲得全額押金
  • 部分退還
    • 如業主因房屋的狀況而提出徵收部分押金,而你是同意的,押金將在租約結束後 10 天內退還
    • 如租客不同意,將獲第三方介入調查和解決爭議,押金退還的多少將由第三方決定。

避免押金退還上的爭拗

為避免在押金退還上有任何爭論,租客由進入大門時理應拍下屋內的每個細節,例如:損壞的物品和傢俬,並儘量還原初入屋的狀態。**記謹影下電媒錶最後的數碼。

3. 業主的責任

業主在出租時(或租客入住前),必須能出示以下有效的文件:

如已直接影響你的居住品質而業主未能出示相關證明文件,可找 local authority(市政府)或官方機構Citizens Advice 和 Shelter 尋求幫助。

4. 更換網絡服務供應商

除非你的租約內列明,否則租客可有權自由更換網絡服務供應商。不過有以下幾點需要注意:

  • 屋內安裝新線路
    • 必須經過業主的同意
    • 因為這屬於更改房屋的原貌
  • 如租金內已包含網絡服務
    • 必須獲得業主的同意
    • 須經由業主轉換
  • 如租約內說明不得轉換供應商
    • 可以向網絡服務供應商haggling(講價)
    • 爭取更低的價格

5. 更換能源供應商

租客可自由選擇和更換能源供應商,而無須事先獲業主批准,但同樣有以下幾點需要注意:

  • 安裝Smart Meter
    • 這是屬於更改房屋的原貌,一般須獲得業主同意(書面同意)
  • 業主不同意
    • 阻止租戶更換能源供應商,這可能被視為租賃協議中的不公平條款
    • 可以找 Citizens Advice 求助
  • Prepaid meter(增值能源讀標)
    • 同樣可自由轉換供應商
    • 但由Prepaid meter轉換為一般合約形式的(月費式),則必須獲業主書面同意批准
    • 因為這是更改租借時的原狀,除非在合約完結前回復為Prepaid meter,但供應商或因此而收取額外費用

6. 加安裝水錶

英國的食用水收費分為兩種:

  • 固定式收費
    • 固定式收費是根據你的房屋面積來計算
  • 水錶式收費
    • 水錶式收費是根據實際用水來計算

基本上,除非家中人多或不停用水(或用廁所),否則水標式收費是比固定式便宜。假如租借的房屋未曾安裝水錶,而租約是6個月或以上,租客可無須獲業主同意的情況下,自由選擇是否安裝水錶。

如何決定是否安裝水錶

假如房間的數量比居住的人多 或 數量相同,則建議你安裝水錶。

7. 英國的驅逐權 Eviction rights

英國對於業主要求租客在合約完結前離開居住的物業,有很嚴格的規範:

  • 英格蘭和威爾斯:必須提前2個月通知
  • 蘇格蘭和北愛爾蘭:則需要提前12星期通知

假設租客在限制到後仍未搬出物業,業主則有權入稟法院申請強制驅逐令。強制驅逐令由法院批出,在沒有強制驅逐令前,業主無權強迫住客離開。

8. 業主須持牌 Property licence

Property licence 主要用作是監控業主,避免他們在同一物業內出租給太多人、粗暴對待租戶或拒絕進行緊急維修等無良行為,可保障租客的健康和安全,提高私人出租物業的質量。不過,並非所有的業主都有申請牌照的需要,普遍是因為物業的質素過低,才被要求申請牌照。

Property licence 主要分為3種:

  • Mandatory house in multiple occupation (HMO) licence
    • 同一物業內分租給5名以上非親屬關係的租客,或2戶以上的家庭居住。並且部分或全屋的租戶共用一個廁所、浴室或廚房
  • Additional HMO licence
    • 較小型的住宅內,分租給3-4名以上非親屬關係的租客,或2戶以上的家庭居住。並且部分或全屋的租戶共用一個廁所、浴室或廚房
  • Selective licence
    • 在指定的地段(郵政號碼/街道)內的私人出租物業

倫敦市長在市政府網內設立相關網頁,讓租客們查詢居住的物業是否需要有效的牌照。可按此查詢

業主沒有牌照

假如你的業主在沒有持牌的情況下出租給你,你的業主已經犯法了,請務必通知市政府,以保障自已的權益。違法的業主將會被罰款 和 可被勒令向租客賠償最多 12 個月的租金。租客可從官方網頁下載表格索償

9. 業主會定期檢查房屋

業主有權定期入屋檢查房屋,主要查看有沒有什麼違反租約條款的事項出現,例如:養寵物、合約以外的人住在屋內,甚至犯法的行為(種植大麻)。通常在簽署合約時會提及,定期檢查一般定為每3個月或 6個月一次。

必須預先通知

除了定期檢查,屋內有維修 或 合約完結前帶新租客看房屋,這些事宜業主或受權經紀都需要進入物業,但他們必須先通知租客和預約合適的時間,才可以進入。根據政府發出的指引,除非緊急事故,否則業主必須給予至少24小時的通知,方可進入物業。

假如業主或代理經紀沒有獲同意的情況下進行物業,你將有權禁止他們進入。未經許可進入,可被視為騷擾,是刑事罪的一種。可聯繫 Citizens Advice  或律師尋求幫助,如感到受到威脅的話,甚至可以報警。

10. 審查業主 / 代理經紀

在英國租樓必須小心謹慎,對於疑似不可靠、不誠實的業主(Facebook上認識、約見睇樓時遲到、對該物業的了解和認知不多),請必三思,一旦簽約或付款,將可能讓你掉進深淵。

假如你遇上合適的租盤,但對業主/代理存有懷疑,可以通過以下方法查閱資料: